叶欣然，压缩己知，吸收新知。 新年第一答，祝大家新年快乐！ 这是一个好问题，也是一个住宅房地产开发的基础问题，解决不了这个问题、面对网上各种“空城”的报道、现实中看到各种晚上不亮灯的空房间，你可能看不到行业的未来，而解决了这个问题也能帮助从业者们理解房地产开发里的一些逻辑。 2014 年，房地产行业里大家最常说的是什么？我想很多人都会说：房地产行业的黄金期慢慢过去了！这里说的“黄金期”有什么特征呢？稀缺、哄抢、不求质但求有，在这个“黄金期”里，这要你房子做出来了，总不缺买主，这是不正常的。稀缺的房子加上货币超发带来的大量投资客蜂拥而入，造成了黄金期里的房地产畸形爆发。 而今，脱离了过剩投资成分之后，房地产开发慢慢回到自己的商品本质。正常商品本质下的房子和别的普通商品是一样的，诸如食物、衣服、汽车等等，每个房子都有自己的特征，不同的房子可以满足不同的需求。如衣服，不同的季节、场合、不同的对象，大家总会选择适宜的衣服，而不是一身衣服穿到底、只求身上有件衣服就行；如汽车，不同用途下，如自驾游、上下班、赛车等等，大家总会选择对的车，而不是只要能走的车就行了。不要认为这个说法有点夸张，实际上越来越多的国人将面临不止一辆车、不止一套房的生活状态。下面，依据几个方面将不同房产住宅的使用属性区分如下： 1、使用面积。面积是房产属性里面最直观的一个方面了，100 平以内的两三房刚需，将将满足小两口的生活需求；150 以内的首改房，允许自己的小孩子以及自己的父母同住，能有书房满足额外的生活需求；200 平以上的大平层能使你过上能寻找到仪式感的生活，宽大的浴缸、美美的衣帽间，使你能过上真正精致的生活了；而再以上的别墅，宽大的地下室能打造出专属的娱乐空间，邀上各种好友时常来场大 PARTY，专属的保姆房还能为你的菲佣找个适宜的位置。 2、所处位置。工作城市来一套公寓，满足上下班生活；郊区地带来套小别墅，满足假期休息；度假胜地来一套小跃层，长假时间带上家人美美的享受一番，春秋去大理、冬天去三亚、夏天去去海边吹吹风。 3、其他附带属性。这里主要指的户口、学位等等，为了拿到当地户口，得来套房吧；为了当地最好的学校，得来套学校的学位房吧，不止为学位，就算为小孩子上下学方便对很多人来说也是值得的。附带属性里还有一些不常见的比如服务，当初紧巴巴的为了便宜买的房子服务根本谈不上，只是因为物业费便宜，才一块八；现在有钱了，希望服务质量高，自己不在时能有人帮忙照看家，一旦回来就能宾至如归，那物业费肯定便宜不了的了。 我上面不谈论投资性，仅是简单地谈房子本身的使用属性，就会有如此多的区分，所以，你想好自己有钱了之后想要拥有多少套房了没？我自己这抠脚趾一想，五套六套不同的满足各种需求的房真不是夸张，有这么些房子之后空出一些现在暂时不住的房子不是挺正常的么？“白银时代”下的房地产行业，就是要看懂不同房产的使用属性，瞄准需要这种属性的人群，找到差异化的市场。现在的房地产行业，越来越重视细分化，读懂城市内不同人群的需求和能力、为这些需求做项目，已经是大多数房地产开发企业的开发逻辑了。 另外，再谈一下作为房地产开发企业为什么要不停地建房子，尤其是有些项目看上去明明不怎么赚钱，为什么还是要做？一般情况下，郊区高业态（洋房、别墅等）的利润会比较高，城区高层利润比较低（很多项目，粗算成本甚至发现是不赚钱的）。 1、现金为王。城区项目去化一般较快，高周转、快回款，让你直接拿现金赚钱！ 2、维持、锻炼队伍。项目萎缩的话，员工怎么办？辞掉可惜（好像看上去也不道德，对公司品牌也是很大的伤害），保证项目数量维持队伍是很正常的选择。 3、扩大品牌、占有市场。培养忠实业主，提高品牌影响力，为其他项目或者业主的其他住房选择蓄力，而且这些业主本身也是企业开展其他业务的财富。 草草写了这么些，希望能把自己的想法清楚地表达给各位了。总结一下，希望各位能慢慢把房子看做一件普通的商品，而这本身也是正在发展的趋势。衣橱里挂着不穿的衣服、车库里停着不开的车，这些东西和暂时放着没人住的房子没有太大区别的。当然，做得太差的房子和折扣店里卖不掉的衣服也是一样的。 手机上看到蛮多反对和质疑性质的评论，特意找出电脑进行统一回复。 1、我同意房子过剩。不止三四线城市，甚至在一二线城市的远郊区域的一些房子在可见的五六年内都是卖不出去的，即使售价冲破成本也可能卖不出去。这些房子谁来买单？很多人说当然是企业自己买单，但是很多企业实际上是根本买不起的。前段时间出台的商品房变为保障房，就是慢慢消化这些房子的措施，买一部分单 + 等时间，时间等到城市发展到这些区域、城镇化程度高到能消化掉这些目前过剩的房子，这是一个便秘的过程。 2、我文章想要表达的是大家要认识到房产的差异化。没错，很多房子确实是过剩的，没人想住在那、也没人想在那投资。但是，是不是现在的房子就满足了所有人的需求？难道要回到计划经济时代，按人头来建房、分配房？成熟的市场，就是要满足差异化的房子需求。大城市城区的小面积、低总价公寓和小户型；旧城改造出现的成熟商区高档房产；占有优质学校、医疗资源的房产；占据稀有旅游度假资源、优质生态环境的房产；智能家居、智能小区、优质物业服务的房产等等等。只要你细心了解房产，会发现虽然同样是房子，但是差别是非常大的，我见过不少客户虽然拥有好几套房子，但没有一套是满意的，他愿意为满足他需求的房子继续买单（不是投资）。 3、现在有比较成熟的度假房模式，即自己不住期间交由旅游公司进行打理和租赁，而自己要来居住了则可以短期收回。占据稀缺旅游资源（升值可期）、平时不需打理、收取一定的租赁收益，如果你有需求、有余钱，为什么不买？ 4、我将服装、汽车用来和房子类比，主要是想表达这些本质上都是商品，都有各自的商品属性，并不是我把它们拿来类比就要求它们各方面都是一样的。二手服装没人买是对于普通衣服而言，因为这些衣服是低总价的，大家没必要穿二手。但是，贫困状态下就可能会接受二手衣服，高总价的奢侈品衣服、单用途衣服（晚礼服、婚纱）一样也会出现二手购买。 查看知乎原文
