为什么国外的大型 shopping mall 距市区较远，而国内仍然习惯去市中心购物呢？和城市发展程度有关吗？ 俄克拉荷马土著，Urban and regional science 谢绝转载，想跟我出论文的可以私信我。 实在是不好意思，占坑那么久一直没填。刚刚回国事情太多，要准备六月份去清华的 RUSE，准备自己的论文，准备和别人合作的论文，还要打理包子生意。现在成都下着小雨，在公司 18 楼办公室（市中心的 shopping mall 楼上）抽空写一写我的看法吧。 建议非经济学背景人士不要阅读，不自觉阅读了不要随便留言，不自觉留了言了我保证不会把你打死。 一般回答这种问题首先都是要去（应该要）翻文献的吧。啃了一学期文献了，审美疲劳，而且我在国内连学校图书馆网站都很难登上去，我就偷个懒好了，尝试用 O’Sullivan 的单中心城市模型来回答一下。 首先我想说一下这个问题的问法。问题的第一部分“为什么国外的大型 shopping mall 距市区较远，而国内仍然习惯去市中心购物呢？”我 rephrase 一下这个问题：为什么国外的 shopping mall 距市区远，国内的 shopping mall 在市中心？这个问题假设“国外的 shopping mall 距市区远，国内的 shopping mall 在市中心”是事实。因为我手上没有数据，不能确定这个陈述是否属实，虽然在大家印象中好像是这么回事。如果谁手上有数据，可以私信我，一起搞篇文章出来啊哈哈哈。所以我下面的回答并不基于原问题，我回答的是“为什么世界上有些城市的 shopping mall 距市区较远，而有些城市的 shopping mall 在市区内？” 简单来说，我的答案跟租金和土地的使用有关。 首先考虑一个单中心城市模型。假设我们有一个单中心城市，叫她妖都吧（妖妖，切克闹）。我们假设妖都的所有非农经济活动都在市中心 CBD 发生，并且拥有一个中心交通节点，可以是铁路、公路等，连接 CBD 和制造企业。信息服务性企业（像银行，律所，会计事务所等）在市中心，所有 locate（坐落） 在妖都的企业和家庭都需要依靠这种企业进行信息交换。我们将模型简化，假设妖都的土地使用者只有三类，分别是制造业企业，信息服务性企业，和各种企业的员工。这些员工在妖都的不同企业工作并且居住在妖都。完全竞争市场。 好了，有了这些架空过后，我们就有了第一个推论，土地租金会随着距市中心的距离增加而降低。这是因为不管企业还是家庭都希望 locate 在市中心，可以减少交通成本。这样就会 bid up（竞出高价） 市中心的地租。接下来，我们分别讨论三类土地使用者的租金 pattern（模式）。 制造业行业的土地租金 制造行业对城市土地租金的支付意愿建立在交通便捷性上面，因为制造企业都希望靠近交通节点以减少原材料和成品的运输成本。 根据 leftover principle，企业会 bid 他们的支付意愿（willingness to pay），完全竞争市场会产生零利润。那么我们有： 对土地的支付意愿 = 总收入 – 非土地成本 – 运输成本 所以， 每单位土地的竞租（bid rent）= 支付意愿 / 土地大小 我们来举一个栗子。假设有四个制造企业，他们的收入都是 250 刀，非土地生产成本是 130 刀，线性运输成本，我们用表格列出他们的竞租价格： 可以看到，距离交通结点越近，竞租会越高，距离越远竞租越低。然后，我们就可以得到制造业企业的竞租曲线： 当然，如果我们是一维的蚂蚁，考虑坐标原点为交通结点。负方向的竞租曲线斜率是正的，是上图的镜像。 信息服务类行业的土地租金 这类企业的业务经常需要面对面的交流，所以员工的时间机会成本很高。我们来推导一下这类企业的竞租曲线。 假设我们又变成了一维的蚂蚁，有七间信息服务企业 locate 在 CBD 区域内，每一间相隔一个 block（街区），间隔距离相同，每一间企业需要 travels 到其他企业去进行信息交换。 假设中央的企业 D 为原点，那么我们可以计算每个企业的蚂蚁员工要爬遍所有其他企业的总距离，如下表： 可以看到距离中心越远，总的交通距离会越长，而且是非线性递增，如下图： 所以，信息服务企业的交通成本也是随着距中心地段越远而非线性递增的。同样使用 leftover principle，我们有： 对土地的支付意愿 = 总收入 – 非土地成本 – 交通成本 – 建筑成本 这里，我们先不管建筑成本，假定所有企业都是一样的。那么可以计算出信息服务企业的竞租情况。假设总收入 510 刀，建筑成本 100 刀，其他非土地成本 150 刀： 所以我们有信息服务企业的竞租曲线（不考虑要素替代）： 可以看到，信息服务企业不考虑要素替代的竞租曲线是凹的，这是因为交通成本加速递增。现在，我们来考虑一下要素替代会是什么情况，这又联系到一个相关的问题，有些 shopping mall 是在高楼里面（一些国内的，万达之类的），有些 shopping mall 只有两三层楼（美帝的，就不举例了）。那么什么是要素替代呢？为了节约篇幅，我就简单的描述一下。一栋建筑的成本是土地成本和建筑成本之和，企业要 minimize（降低） 总的成本。距市中心越近，地租越高，那么就宁愿修高一点，但是修高的话建筑成本又会增加，且这种增加是加速的，因为楼修得越高，加固成本和垂直方向的交通成本会增加。那么距市中心的距离和建筑的高度有关系吗？来看看下表： 假设我们有三种土地，分别为 0.04、0.25、1 公顷。修三种高度的建筑的建筑成本为高楼 250 刀，中楼 100 刀，矮楼 50 刀。如果地租为 40 刀每公顷，矮楼的总成本最低如上表所示。如果地租为 200 刀，中楼的总成本最低。如果地租为 1600 刀，高楼的总成本最低。因此，我们可以知道，在距市中心越近的地方，越容易出现建在小块土地上的高楼（这就是为什么开始我要提我现在在 mall 的 18 楼办公室里答这题）；而距市中心越远的地方，越容易出现建在大块土地上的矮楼。根据这个结果，考虑要素替代的话（越靠近市中心，土地越小，楼层越高），信息服务业的竞租曲线就变成凸的了，如下图： 最后我们来考虑家庭的住房竞租 这里我们增加一些假设： 通勤成本是线性的，忽略时间成本。一个家庭有一个人通勤去上班，在制造企业或者信息服务企业。非通勤成本不考虑。公共服务，税收还有其他环境都假设为所有地方一致。在不考虑消费替代的情况下，竞租曲线是线性的，只与通勤成本有关，如下图： 但是考虑消费替代和要素替代的话，家庭的竞租曲线也会变凸，如下图： 好了，到这里，我们讨论了三类土地使用者的竞租曲线。现在我们把这三类土地使用者结合起来，我就是地球超人！（-_-!）我们来看看把他们结合起来是什么样子。假设我们现在变成了二维的蚂蚁。首先来看 locate 在市中心 CBD 的高收入信息服务企业，像这样： 市中心的地租如同珠穆朗玛耸立在妖都正中。下面是制造企业，假设妖都有一条穿城高速，和一条绕城高速，那么它会长这样： 把两种企业放一个图里，再加上居民，是这样： 为了看得更清楚一点，我们用刀切一个剖面图： 如果只看正方向，坐标原点是市中心。信息服务企业会坐落在原点到 x1 之间；CBD 的员工住在 x1 到 x2 之间；x3 到 x5 之间是制造企业的地头；制造企业的周围， x2 到 x3 还有 x5 到 x6 是制造企业员工的居住区； 之外就是田坝了。 好了，讲到这里你或许疑问，擦，说求那么多，shopping mall 喃？其实有了上图，这个问题就很简单了。我们来看，有些 shopping mall 在市中心（图中红色），有些 shopping mall 距市中心较远（图中蓝色），如下图（当然你可以 argue 模型中引入了 shopping mall 过后，竞租曲线会变。确实是这样。不过我们假设 shopping mall 的相对数量很少，那么对模型的影响就可以忽略不计了）： 图中红 mall 的收入足以支撑市中心的租金，图中蓝 mall 的收入足以支撑市郊的租金。但是，还有一种情况是这两个 mall 的收入可能是一样的，只不过红 mall 地小楼高，蓝 mall 地大楼矮。如果是这种情况的话，就要考虑一个城市的 mall 的消费人群居住在市中心附近，那么 shopping mall 更有可能 locate 在市中心去 minimize 消费者的 commuting cost（通勤成本），从而 maximize 它的 revenue（收入）。相反，如果更多的 mall 消费人群住在郊区，shopping mall 就更有可能 locate 在市郊。所以 shopping mall 的 location 一是要看消费群体的平均 commuting cost，二是能够支撑租金的收入有多少。 题目中提到国内的 mall 在市中心，可能原因就在于主要消费群体 reside（居住） 在市中心附近。国外的 mall 消费群体更多住在市郊（市中心都是黑哥哥在街上游荡）。但正如我在开始时所讲，这个命题不一定真实，所以需要实际数据来支撑。但可以用这个模型去思考为什么 mall 到市中心的距离会有 variation（变化）。 Reference Urban Economics, 8th edition by Arthur O’Sullivan. 查看知乎原文
