张皓然律师，学习行善，寻求公平 阅读原文 一、物业管理必不可少，问题是谁来做 找到你们当地最差的那栋商住楼，进去转一圈，如果电梯是好的，还可以上楼顶看一看，那种恍似鬼屋的感觉，就是物业管理缺失的景象。 现代住宅小区，一定与物业管理牢牢绑定，一个没有物业管理的小区，房价可能会比周边小区低 30%。 当然，有物业管理，不代表必须得有物业管理公司。有物业管理公司，也不代表物业管理就一定会好。 但是，哪怕中国男足再烂，你也不能让马龙、张继科、姚明、易建联去代替男足踢世界杯预选赛。 术业有专攻，在大叔大妈、业委会、物业公司中间，非要挑一个来管理小区物业，大部分人还会倾向于选择物业公司。 让业主产生“交租”的感觉，并不是物业管理这件事不对，也不是物业公司这个存在不合理，而是因为物业公司的选择权，并不在业主手里。 假设有一家物业公司，把小区打理的井井有条，年底还能给业主发红包，业主还会有“交租”的感觉吗？ 有人会说，如果这世界上真有这种物业公司，我交多少钱也愿意，可惜没有。 其实是有的。 在北京，2011 年就有小区找到了这样的物业公司。10 年过去了，给业主发红包的小区仍然可以上新闻。 业主与物业公司博弈的历史，就是业余被专业吊打的历史。在物业管理这件事情上，业主方是信息弱势的一方。 二、现代住宅小区的物业管理宏观问题 现代住宅小区的物业管理宏观问题，可以简单拆分为五个部分： 选择物业管理模式 遴选物业管理公司 敲定物业服务模式 物业管理日常运行 监督物业管理运行 三、有哪些物业管理模式 由于《物业管理条例》的约束，开发商有一个义务，必须要为小区选择一个“前期物业公司”，因此在业主们签订的《商品房预售合同》附件里，往往都有一份《前期物业服务合同》。 因为这份合同，我国小区的物业管理，在起步阶段，就奠定了“公司管理模式”。业主们从开发商手中接过自己的家园时，就已经失去了先手优势。 物业公司来管理整个小区，大多数业主都会认为，这是一件“太阳从东边出来”的事儿。 但是在理论上，除了“公司管理模式”以外，还有一种物业管理模式，叫做“自管模式”。顾名思义，业主自己管理小区。 2019 年，河北某小区业委会找到我们，希望我们帮助他们争取地下车库的产权。这个小区的实际车位配比，大概是 1 比 0.3，也就是说，1 个车位，要供给 3 户人家使用。如果能够争取到地下车库的产权，车位配比可以恢复到正常的 1 比 1.1。 业委会主任说，他们小区最大的问题，就是业主们对于这件事情并不是很上心。 这是一件很诡异的事情。 后来和这个业委会主任沟通多了，我终于搞明白了，业主们对于车位问题不上心，最大的原因就在于，这个小区采取的是自管模式。 首先必须承认，这个小区自己管得还不错，当然前提是小区规模不大，业主素质也普遍比较高。 之所以选择“自管模式”，是因为前期物业公司做了很多过分的事情，业主们自发组织起来，干成了几件大事：成立业委会、夺回物业管理用房、驱除地下洗车店、开除物业公司。 这场业主对物业公司的“战争”，持续了一年多，在“战争”结束后，小区并没有建立新的治理秩序，仍然延续了“人定胜天”的战斗精神。 这个小区的业委会，一方面承受了三百多户业主的殷切期望，一方面也相应地掌握了巨大的权力—— 地面车位，优先分配给业委会的熟人；小区清洁，承包给主任的熟人；小区电梯广告，低价卖给熟悉的商家…… 当业主们把所有的权力都让渡给业委会，那无非就是个屠龙少年变成恶龙的老故事。 因为业余的管理水平，小区治理慢慢陷入泥沼之后，业委会就不得不回归到他们熟悉的路径里——发动新的“战争”。 但任何一个业主，没有人买房子是为了维权，每个人都有自己的工作和生活。 用群众的力量能够赶跑老物业，但群众的力量会随着时间慢慢归于平静。 这个小区的业委会，在“依赖路径”上失去了群众基础，在小区管理上也分不出额外的精力（业委会成员也有自己的生活），最终在 2020 年中旬，选聘了一家物业公司，回归到“公司管理模式”。 这个小区只是 N 多“自管模式”小区的一个缩影。 因为见识过的失败案例太多，我对“自管模式”并不乐观。对于一个现代住宅小区而言，管理周期应当以数十年计，越大的小区，“自管模式”就越容易失败。 有聪明蛋说了，其实还有第三条路线，叫做“无管模式”。 确实，在某些时间段，有些小区确实处于无物业管理的状态。 但这种状态，只是业主和物业公司开启“战争”之后的空白期，这种空白期持续时间越长，对小区和业主的伤害就越大。各位如有兴趣，可以自行检索“北京美丽园 + 物业纠纷”。 四、物业服务“包干制” 业主和开发商签订《前期物业服务合同》，一方面失去了先手选择“物业管理模式”的权利。 “得不到的永远在骚动”，业主们因此对于“自管模式”总会产生不切实际的幻想，付诸实践又开始走弯路，小区越搞越差。 另一方面，这份合同可以说是我国物业公司的原罪。 因为大部分开发商都会秉持“肥水不流外人田”的原则，他们选择的前期物业公司，或多或少都与自己有利益关系。 我们都知道，这世界上的钱，有的是跪着挣，有的是坐着挣，有的是躺着挣。 物业公司（和开发商）想要躺着把钱挣了，《前期物业服务合同》就会天然地选择“包干制”。 《物业服务收费管理办法》 第九条 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 在实际运作中，糟糕的“包干制”会形成一个恶性循环：确定包干制→物业公司压缩成本→物业服务糟糕→业主拒缴物业费→物业公司进一步压缩成本→业主不交物业费→物业公司停止工作→小区变成垃圾场。 大品牌的物业公司，在压缩物业管理成本上，可能不会做的太过分，但任何一个企业都是要挣钱的。如果不能“节流”，那么就要想办法“开源”。 依托着开发商成立的物业公司，开源的主要途径就是车位租赁费、车位管理费。 讲个案例。 安徽，恒某开发商的物业公司，为了让业主去租地下车位，把地面免费停车位改造成电瓶车专用，发动电瓶车业主斗汽车业主，把汽车业主通通赶到了地下车库，被迫租赁车位。 讽刺的是，物业公司靠着发动群众内斗，成功实现了很多小区的梦想——地面人车分流。 物业公司之所以费脑筋去做这件事儿，是因为要维持小区良好的物业状态，必须要付出高额成本。 在“包干制”的模式下，物业公司的收益是已经固定了的，但物价是在涨的，想要挣钱，要么偷工减料，要么就得想办法增加收入。 大品牌物业公司或许还有羞耻之心，想法子暗戳戳地增加收入。同时，“包干制”不允许业主方进行财务审查，这种“暗戳戳”是非常挣钱的。 杂牌子的公司，九成以上都会选择降低服务标准。 五、物业服务“酬金制” 除了“包干制”，还有一种报酬模式，叫做“酬金制”。 《物业服务收费管理办法》 第九条 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 “酬金制”的物业费使用有三个元素：物业公司报酬 + 物业支出 + 给业主多退少补。 “包干制”是干多干少一个样，可能干少一点，更挣钱。 “酬金制”的制度设计，则蕴含着“年底给业主发红包”的可能性。 但是在现实生活中，因为物业公司比较强势，业委会和物业公司“斗智斗勇”之后，可能最终得到一个名字叫“酬金制”，实际上还是“固定收费”的制度。 另外，在实践中，还有一种比较常见的“酬金制”计算方法：应收物业费 * 固定比例。 比如说一个小区有 1000 户实际入住，那么“应收物业费”就是：1000* 每户物业费。 但是“物业费收缴率”一直都是个让人头秃的问题，请看一则正面新闻—— 满意度接近满分，收缴率也只有 71.9%。 采取“应收物业费 * 固定比例”的计算方法，变相增加了业主单户物业费数额，甚至可以说，本质上也是一种固定收费。因为不管怎么弄，物业公司都可以把成本转嫁到业主头上，物业公司是吃不着亏的。 物业公司利用强势地位，把“酬金制”变成了实质上的“包干制”，物业管理的逻辑，自然也就奔着“开源节流”去了。 挣钱嘛，不寒碜。 一个好的“酬金制”，它应当导向：“物业公司兢兢业业、业委会监督有力、业主有红包可拿、小区安全整洁”。 能够实现这些目标的酬金制，要么采取的是“实收物业费 * 固定比例”，要么就是按照物业支出预算来提取物业费点数。 1919 年，顾维钧作为中国代表之一，出席巴黎和会，所谓“弱国无外交”，正是出自这场不平等的国际会议。 业主和物业公司签合同，本质上也是一种外交。 想要敲定对自己有利的《物业服务合同》条款，就得拥有一定的筹码，至少需要具备以下三个要素： 第一，负责谈判的业委会是自己人； 第二，有多家可供选择的物业公司； 第三，具备一定的专业知识。 可惜的是，很多小区连第一点都不具备。 物业公司作为强势的乙方，他们判断甲方小区是否具有谈判地位的标准，取决于： 小区业委会的人员构成； 前期物业公司是不是被赶走的； 这个业委会正在和多少家物业公司谈判； 小区是否采取招投标方式选聘物业公司； 业委会是否有物业管理的法律知识和实践知识（选择“包干制”还是“酬金制”）； 业委会采取哪种方法来监督物业管理运行。 但凡懂点物业的业委会，都希望用“酬金制”取代“包干制”，因为酬金制的制度设计，包含着“业主监督”的精神。 《物业服务收费管理办法》 第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 六、“酬金制”落地的难点和自我缺陷 “酬金制”是一个极富技术含量的制度，很多小区的业委会，有“酬金制”的心，却没有“酬金制”的命。 提出“酬金制”很简单，设计一套能落地的“酬金制”运作模式，却很困难。 同时，因为《物业服务合同》的签约双方，是业委会和物业公司。 当业委会被收买时，即使物业公司违约，业委会也不会提起诉讼。但单个业主想要针对《物业服务合同》提起诉讼，他将面临高昂的诉讼成本——组织小区半数以上业主签字。 牺牲我一个，幸福千万家。一般人干不出来这事儿。 当业主权益被损害时，相对于“包干制”，“酬金制”并不能给业主们提供更便利的解决方法，同时还要付出极大的心血和智慧，去搞定日常运作问题，这是一笔亏本买卖。 七、基于“酬金制”产生的物业服务“信托化” 为了解决“酬金制”在实际运作中的难点，社区专家舒可心老师在十多年前，基于“酬金制”的制度基础，提出了一种新的物业管理运作模式——信托制。 回过头来，看一看“酬金制”的制度设计：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质”。 而“信托制度”，也是一种财产“代管”制度—— 《信托法》第二条 本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 《物业服务收费管理办法》，提供了“酬金制”的大框架；《信托法》则规范了“代管财产”的具体运作方法。 在“信托化”的“酬金制”里，业委会作为委托人，物业服务公司作为受托人，全体业主作为受益人。 在一份《物业管理信托协议》里，可以基于《信托法》的规定，无障碍地为业主设置收益权、监督权，为物业公司设置相应的责任和注意义务。 同时，业主也获得了以个人身份起诉物业公司、业委会的便利。 这两年，成都大力推广物业管理“信托制”，也取得了一定的效果。 世界上不存在完美的制度，但是在当前这个阶段，“信托制”解决了一个重要问题：权利救济。 无救济则无权利。 八、结语 现代住宅小区的规模，决定了物业管理是必不可少的。 市场经济的分工规则，决定了专业的事还是要交给专业的人来办。 在小区物业管理这个范畴内，物业模式、模式设计、物业管理、权利救济，随便挑一个，业主都是业余中的业余。 你用业余去对抗别人的专业，不是喊一声“取消物管”就能赢的。“战争”之后，业主们应该知道拿什么去收拾一地鸡毛。 阅读原文
